导语：11月3日晋安区召开的连潘棚户区改造项目房屋征收工作动员大会上获悉，连潘棚户区计划本月8日正式全面启动房屋征收，力争2015年春节前基本完成征收。今年福州市快速步入了“旧城改造年”，五城区加大了旧城改造力度，对公共服务设施和市政基础设施进行完善，对交通拥堵进行有效治理。那么究竟旧城改造给福州城市带来了哪些影响？在“旧改”中房地产市场是否会因此迎来新的发展机遇呢？

一、福州改造进行时 老城区“逆袭”在望

“今年，福州五城区持续加大了旧城改造力度，鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区的城区改造规划都已经陆续公布。

据了解，政府着重落实的几大重点项目已经陆续开始动工，其中，鼓楼区加快杨桥新村二期、洪山科技园周边地块二期等19个项目的征迁步伐，并启动斗池路黎明永辉周边、加洋巷周边等27个旧屋区改造项目；启动镇海楼南侧片区及道山路、仙塔街等“十横九纵”27条道路沿线景观整治项目。台江区全力做好红星苑二期、洋中路等11个旧屋区的房屋征收，同时加快启动了苏宁广场二期、中防联博地下人防工程项目，打造“苏(宁)万(象)宝(龙)”超百万平方米的大型主力商圈。仓山区则继续加快推动改造面积约891万平方米的32个旧屋区改造项目，加快马尾新城三江口、海峡国际会展中心、火车南站、奥体周边等四个组团开发，全力推进地铁1号线、环南台岛赢商网休闲路、马尾大桥、海峡奥体中心等项目建设。晋安区全面改造提升金鸡山公园，加快二期项目及配套项目建设步伐，力争上半年基本完成项目主体建设。在推进横屿组团、桂湖温泉生态城等36个项目征迁扫尾的同时，加快实施东二环连潘片区、火车北站L地块等46个旧改项目。

二、“旧改”释放土地缓解市区“地荒”

近年来，福州城市化快速发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏。2012年和2013年的土地市场出让情况表明，市区内的土地供应总量整体呈递减的走势，尤其是市区住宅用地的供应量下降幅度更为明显，在这样的背景下，除几家大型品牌房地产企业手中仍有市区土地“存货”，大多数企业存在地荒。所以，加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，理所当然成为政府关注的重点。

除了释放土地之外，旧城改造还可以提升土地价值。旧城改造直接带来大量城市中心优质土地的释放，通过市场化的手段，土地单位价值被重新评估，而政府在重新将土地出让之后，也相应地可以增加财政收入。

目前福州土地供应存在熟地供应量减少、向市中心以外地方扩张有限等问题，所以下一步土地利用的重点无疑会转向对已开发土地利用的调整上。盘活存量、旧地翻新，不仅是为了有效缓解“地荒”和“城市更新改造”的需要，更是地方政府对开发商黄金地段拿地冲动的某种迎合和妥协。

三、榕城“蝶变”进行时 开发商机遇挑战并存

1、“旧改”带来新“战机” 老城复兴正当时。按照福州市政府的规划来看，“旧城改造”工程还将持续，福州房地产市场将迎来新的机遇和挑战。”机遇有两个方面，一是从销售层面来看，随着旧城改造工程的推进，周边新房市场的需求将会更加旺盛。二是从价值提升的角度来分析，虽然在短期时间内，由于全市整个旧城改造需时较长，辐射范围也较广，仅从其中一个地段无法体现整体效果，因此这些区域新楼盘价格不会出现大幅增长，但预计经过改造后，区域周边的生活配套和环境将会有所改善，居住环境优化必然会导致周边楼价有长远的升值潜力。

在接下来的旧城改造中，规划的新项目将引来新一轮的市场发展机会，对品牌房地产企业而言，积极参与就是战机，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。获得较高的开发利润，在开发过程中，不管是对企业资源的聚合，还是品牌市场能见度的提升，都有不小的作用。

但是，旧城改造开发过程中的风险与难度也不容小觑。有别于一般的房地产开发，旧城改造项目涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，目前仍存在较多问题。所以要想借“旧城改造”这轮机遇再次做强的企业必须提高与完善高度的专业能力。

2、拆迁再置业哪最适合？榕楼市各大板块分析。2.纵观如今的福州市场，市区交通方便，楼盘稀缺，价格较为稳定。而一些潜力区域，比如闽侯，贵安，东部新城等，虽说地理位置不如市中心，但随着交通路网建设，配套的不断完善，相对较低的价格也渐渐成为了不少刚需群体的首选。

品牌房企规模开发五四北板块“后来居上”，从交通来看，不论是去闽侯，到金山，还是去长乐机场都十分便捷，而且未来随着地铁一号线的建成，到市区的时间也大大缩短。从氛围来看，如今，五四北早已高档楼盘云集，大型社区林立，是福州最为密集的社会精英住区。品牌开发商的规模开发，对整个五四北的开发起到了很好的带动作用，而随着五四北泰禾广场的落成，又将大大提升五四北的商业氛围。这里的目标消费群体定位于城市中产阶级，也代表着一种新兴的生活方式。而这个区域的优质楼盘不少，其中三盛国际公园 ，中庚香山春天更是广受社会好评，是当之无愧的优质楼盘，拆迁户如果有考虑在此置业，这些楼盘不妨去看一看。

城建先行楼市跟进奥体板块备受热捧，奥体板块是目前楼市最为热点板块之一，从与市区距离、居住配套以及生态环境来综合考虑，奥体片区还是具备一定优势。它的板块特性与潜力与当年的金山新区有异曲同工的地方，但与金山不同的是，由于政府决心将这个板块打造成未来体育赛事的聚集地，所以奥体板块开发速度明显提速，其路网、体育场馆、商业酒店、医院等等，都将在2015年城运会前一气呵成。

三环辐射力提升东部新城造就福州宜居新城，：“东部新城是未来几年内福州市重点开发的区域。其定位是现代化综合性新城区。”这个板块最大的优势是目前亚洲最大的会展中心和政府的东部办公区，会展和行政中心这两大部门在地块两边，将来该区域的发展潜力不言而喻。而另一方面，这个板块的高层建筑较少，又有闽江相伴，从视野和景观上都占有一定优势，是一个生活宜居的板块。这几年东部新城诸多楼盘均表现不俗，比如位于东江滨1400亩的大盘东方名城 ，而目前最炙手可热的楼盘当属近期开盘创下销售奇迹的闽江世纪城项目，是世纪金源集团在福州的第三个项目，将打造超大复合型城市综合体。

主打高性价比闽侯板块成刚需首选，相比于其他板块，闽侯板块有几大特点：地块大、价格不高，是目前刚需的首选区域。从土地存量来看，闽侯板块无疑是今后几年里福州楼市的重点供应区域，泰禾、中海、万科、深深、融信、正荣等十多家全国品牌房企和本土实力房企都纷纷加入了闽侯地块之争，闽侯未来土地供应将依然维持在高位，迎来“侯时代”。专家分析称，闽侯板块地块大、价格不高，在市政交通配套日趋完善后，该区域升值潜力凸显。而从产品来看，别墅和中小户型两种产品并存。闽侯板块尤其是大学城区域，有不少中小户型的学区房，目前该区域价格相对较低，是首次置业的“刚需族”能承受的范围。

主打旅游休闲北部版图成置业焦点，福州的北部版图，以往人们第一反应是贵安；而说起北部的楼盘，不少人想到的，也通常是贵安新天地 。确实如此，近年来贵安片区已经成为了不少刚需群体的置业焦点，作为大福州北进的“排头兵”，贵安已从城市边缘跃进到主城区，正以最快的速度融入大福州都市经济生活圈内。而且贵安片区主打“休闲，旅游，文化”，打造出了像贵安新天地这样的福州名片。然而现在以融汇温泉城的桂湖板块突然发力，并引发全城关注。贵安区域与桂湖区域可谓是“针尖对麦芒”，福州的北部版图目前已经变成了旅游休闲板块之争。贵安片区在近年来的楼市表现十分强势，不少购房者都是这个板块的推崇者。但另一方面，温泉城所处的桂湖板块，仍处在晋安区范围内，“市内”与“市外”的区别，或将决定着众多购房者的最终选择。“所以长远来看，桂湖板块仍有一定优势，关键在于相关配套何时跟进。”