2022年03月30日20:20  中国网财经  

　　3月30日晚，万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，出现上市31年以来第三次净利下滑。发布年报的同时，万科推出公司历史上最高比例的分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，保障股东的利益。分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

　　2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全稳健的底线，保持“绿档”和业内领先信用评级的同时，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.11%。与此同时，行业阵痛也出现在万科身上，2021年万科净利润增速同比出现下降。

　　对此，郁亮直面问题，于年报《致股东》章节中进行坦诚检讨。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，2021年整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。

　　实际上，万科的利润表现，也受到其长期采取的谨慎会计政策和稳健财务策略的影响。举例而言，万科一直采用成本法对以重资产为主的非开发业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。在成本法的计量方法下，经营性资产价值仅由企业对该资产的实际投入决定，且每年需对该资产计提折旧摊销，在资产对外出售前不会确认增值收益。而随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，非开发业务能够产生稳定现金流的优势开始显现。

　　郁亮表示，2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。其中，开发业务将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转局面；非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。郁亮认为，非开发业务将为公司整体利润率水平提供一定支撑，也为未来不动产市场准备更多合格资产，对接更广泛合作机遇。

　　万科年报显示，其非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32.1%；泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速40%，2021年营运净收入(NOI)同比增长193%；万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资；印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，近五年收入复合增速为20%。