子女继承父母的房子并没有想象中那么简单！你稍不注意，可能就真的无法继承了！

 一般而言，继承过来的房子是最方便的，但是在现实情况下，如果不注意，即使是独生子女也可能无法完全继承房子！

很多人认为：身为独生子女的80后、90后，如果有一天父母不在了，那么父母名下的房产就肯定是自己的？绝大多数的80后、90后也认为我是父母唯一的孩子，父母过世后的所有财产，当然由我来继承咯！

 然而事实呢？

 先看这个最近刷爆朋友圈的案例：小高是独生子，父亲十年前去世，母亲今年刚刚过世。父母生前在广州留下一套90平方米的房子，价值400万元。房产原先登记在父亲名下，父亲去世时小高还未成家，因此没去办理相关手续。现在母亲去世了，小高也已经成家了，儿子也已经3岁了，明年就上幼儿园了。因为父母留下的房子是学区房，小高想过户过来放到自己的名下，然后把户口迁过来。

 然而在这过程中却遭到了阻碍：

 1.房管局拒绝办理

 小高拿着房产证与父母的死亡证明到房管局要求过户，遭到了拒绝，房管局说仅凭这些材料没法办理过户，要么提供公证处出具的继承公证书，要么拿法院的判决书才给办理。小高没有办法，不想打官司就去了公证处。

 2.公证处再遭难题

 公证处的了要求说把所有亲戚全部找来到公证处才给办理，可小高的亲戚在全国各地乃至国外，上哪里去找他们？小高感到非常的苦恼。

 3.这是一个非常典型的案例

 没有狗血的剧情，没有复杂的纠纷，但作为独生子的小高，却无法顺利继承父母亲去世后的房产。

 这是为什么呢？来看看律师怎么说的：

1、这套房子是你父母的婚内共同财产，你父亲去世，这套房产的1/2属于你母亲，1/2属于你父亲的遗产。

2、你父亲死亡时，有三个继承人，那就是你母亲、你、还有你奶奶。如果没有特殊情况，那么三人平分1/2。因此你母亲在原有1/2的基础上再获得1/6,合计2/3,你分得1/6，你奶奶分得1/6。

3、你奶奶过世后，属于你奶奶的1/6本该由你爸四兄弟姐妹转继承，一人1/24，但这;时你大伯和你爸先于奶奶过世了。根据法律规定，由你大伯和你爸的晚辈直系血亲代位继承，也就是你大伯的1/24由你大伯的三个孩子继承各1/72，你爸的1/24由你继承。加_上前面的1/6,你现在有5/24。

4、你二伯的1/24,根据法律的规定，婚内继承的遗产除非遗嘱指定归个人，否则就是夫妻共同财产。从理论上讲，你二伯离婚后，这1/24应该分成两半，你二伯1/48，你二娘1/48。

5、你小姑姑和小姑父没离婚,因此共同拥有1/24。

6、现在你母亲过世，你母亲只有你一-个继承人，因此你母亲的财产全部由你继承。所以你最终的财产继承份额是5/24+2/3 =7/8

律师说，这只是给小丽算理论，上的房产继承份额而已，具体要怎么把这套房子分配下去，那就更复杂啦。律师认为，这一切,假如小丽的父母在生前

立下遗嘱的话，就不会那么麻烦了。
      中国人总认为立遗嘱不吉利，其实年迈父母在身体尚健康时，如能立个遗嘱，也是给子女省事。 

房产过户给近亲亲属，不征收个税
      根据公告可知：对于房产的无偿赠送，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入为“偶然所得”，缴纳20%税率。但是有以下情况当事双方不征收个人所得税： 

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人；

 也就是说，依法继承房产，或者父母将房产送给子女，子女和父母都不需要缴纳个人所得税。但是，事实上相关通知财政部在2009年就出过，只是今年的公告进一步确定了“房产过户应征收个人所得税”的税目，由原“按其他所得征税”改为“按偶然所得征税”，且补充了非近亲属之间的房屋赠与受赠方需按照“偶然所得”缴纳个税，按照20%的税率缴纳。

 综上看来，这则公告对近亲属之间的房屋赠与、继承，其实影响不大。网传的消息并不属实。看起来很简单，但是现实情况复杂得多，即使是子女在继承和接受赠与房屋时，也会有很多情况的！我们一起来看一下，怎么才能最大程度上保障自己的权益不受损害！

父母把房子给你，赠与、继承和买卖哪个最划算？

 一般来说，子女从父母那里把房子过户到自己手里，常见的就是赠与、继承和买卖了。这三种方式都会牵涉到相关税务，上面也说到，继承和赠与都是免个税的，但是并不意味着免除其它税务，其他税费并不能免，还是要缴纳契税等那么算下来的话，哪种最省钱呢？

       我们来算一笔账， 假设小华无房，父母有一套“满五唯一”普通住宅，90平米以内，价值100万元，赠与、买卖、继承分别花多少钱呢?

 一、买卖过户

      不满2年唯一住房的话，缴纳的税费:100万x5%+100万x1 %+100万x3%=9万!

      满2年唯一住房的话，缴纳的税费:100万x1%+100万x3%=4万!

      如果房子满五年，且是唯一住房契税适用税率1%，需要缴纳税费1万，比赠与还划算!

      对比这三种方式，无疑继承的代价最小，最划算，让人意外的是，赠与的代价最高！

 二、赠与过户

 小华想从父母手里通过赠与的方有价式过户，那小明可以不用缴纳个但是小明需要缴纳房屋总价3%的契税(总价以评估价为准)。另外，双方需要各自交0.05%的印花税。当然，获赠方还要交一笔公证费，通过赠与过户的方式，一共要缴纳3.1万税费+公证费，100万x3%+100万x0.1 %=31000元+公证费这种方式过户，可以将评估价做低一点，这样一来，契税就要少交一些，但是未来子女转卖时，税费就会高多了。

       三、继承 

      父母和子女之间的过户，继承成本最低，只要缴纳280元登记费，不需要交税，但是条件单一，必须具有合法继承关系或你是合法遗嘱继承人，这样来说最划算的就是继承了。

对比这三种方式，无疑继承的代价最小，最划算，让人意外的是，赠与的代价是最高。

父母无偿赠与子女住房，子女受赠后又将住房转让，怎么交税？

现在问题又来了，从父母那里过户过来的房子，如果想再次出售，那么又要缴纳多少税和费用呢？举个例子：假如李先生准备将其住房无偿赠与其子小李，而小李在持有该住房两年后又，将其出售给郑先生。这其中环节涉及两个环节1.赠与环节--赠送人、受赠人；2.出售环节；在赠与环节中，赠送方只需要缴纳印花税，不需要缴纳增值税、土地增值税、个税，受赠方则不需要缴纳个税，而要缴纳契税和印花税。

假设小李持有该住房2年以后再将该住房出售给郑先生。则该环节小李的缴税情况为:

       增值税，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》( 财税(2016]36号)文件规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税(. 上述政策适用于北京市、 上海市、广州市(和深圳市之外的地区)。

       个人所得税，根据《《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》( 财税(2009]78号)文件规定:受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

       印花税和土地增值税，根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税(2008]137号)文件规定:二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

       在上述出售环节中，如果小李在出售其受赠住房之前，该住房满足5年以上并且是家庭唯一生活用房，可享受以下优惠:《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字(1999] 278号)第四条规定:对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免证个人所得税。