今年开始，中国房地产行业正进入一个微妙的博弈阶段，一方面消费者持币观望，一方面开发商迫不及待。这种博弈交错之下，人们对房地产行业的未来也产生了疑虑，多种推测和议论，更加重了消费者对楼市的困惑。在此背景下，市场上各种声音四起，下一步调控政策是否将有所松动？房价总体走势又将如何？……记者就百姓关心的上半年楼市热点问题进行梳理，并咨询业内权威人士及专家，为市民解答疑惑，提供置业上帮助与参考。
问题1
楼盘优惠开始盛行？
2014年开年以来，楼市一直处于低气压的状态，各地降价潮此起彼伏、各家观点众说纷纭，各地救市信号摇曳多姿。而在楼市前沿的福州，是否也同样受到波动。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，6月福州房价环比下跌1.08%,而5月环比下跌0.83%,6月跌幅扩大0.25个百分点。值得注意的是，这也是福州一手房价格近33个月来出现的最大单月跌幅，数据显示，上一次较大跌幅出现在2011年9月，当时房价环比下跌了1.98%.
那么，如今价格波动，是否意味着整个行业下滑？有业内人士认为，价格波动是正常的市场规律，并不意味着楼市出现转折。对于购房者不要误听误判，听说有某个楼盘开始降价了就说楼市开始下滑。房价以及整个楼市是否下滑，跟某个楼盘打折没有直接关系。
当然，楼市通过调控，市场不再像此前那样火爆，签约量下降是不用置疑的。而对开发商而言，迅速回笼资金还是关键所在。在此背景下，开发商自然使出浑身解数吸引顾客，很多开发商都开始进行了一定程度的优惠让利，如世纪金源·闽江世纪城存1万最高抵2.5万；融侨悦城 [动态 地图楼吧]推出存5000抵5万；阳光城丽兹公馆 [动态 地图 楼吧]83-147㎡奢宅，总价99万起等大房企都有很多的优惠活动。从端午节后，福州楼市中的调价动作显然已经从“点”蔓延至“面”.据悉，目前，计划入市的项目有15个，多数项目都有优惠活动。
问题2
政策出现实质性松动？
在楼市“分类调控”的大背景下，天津、沈阳等地先后出台调整房产限购的政策。上个月以来，福州的限购政策已悄然松动，虽然目前官方仍然没有证实这一消息，但多个房产市场一线人员已经向记者证实，市区全额付款可购3套以上住房的政策已经实行一段时间了，福州房产交易中心将不再审核一次性全额付款的购房者名下房产数量的消息在地产圈传播。
“只要你一次付清全额房款，想买多少套都可以。目前政策口子刚放开，知道这个信息的购房者不多。”日前在一楼盘的销售中心，一位营销人员在向顾客介绍时表示，“这个政策没有明文规定，一律线下执行，业内就接到了口头通知。”
那么，福州楼市接下来是否还会有政策实质性松动？在福州中原地产资源中心总经理温江霞看来，房地产市场关联度高，带动力强，政府对房地产市场还是比较具有依赖性的。在房地产市场低于预期时，政府出台相关政策维护楼市平稳较有代表性。内地的城市比如佛山、杭州等都出台了政策，拯救当地的房地产市场。
而福州，作为二线城市中比较特殊的城市，虽然数据显示目前福州房子成交量有所下降，但福州的需求还是相对比较旺盛的。换句话说，福州楼市中还是主要以刚需推动楼市，所以政府目前还没有出台各种措施。
不能否认，房地产在我国是一个支柱性的产业，已成为了很多地方稳增长的一种希望，这也是市场上出观“放松调控”声音的主要原因。
问题3
能否刺激市场交易？
随着新增住宅供应的持续放量，今年以来福州有超过十多个楼盘有新房源面市，包括融信澜郡、贵安新天地、三盛托斯卡纳、南台十六府、永亨海港城 [动态 地图 楼吧]等。2014年可以称得上是福州楼市的“供应年”,2014年还有许多新的项目加入，比如闽江世纪城、中庚香江万里、保利西江林语 [动态 地图 楼吧]、万科又一城、正荣财富中心 [动态 地图 楼吧]这些项目都在今年搅热福州市场。大体量的住宅供应无疑将导致供需关系发生变化。库存的消化时间会拉长，从上半年的成交来看，在供应量大幅增加的同时，福州楼市正面临成交量锐减的困境。
从福州市场看，实行了一段时间的限购“松动”后，对于市场的刺激并不大。温江霞认为，真正能够迅速刺激市场的应该是限贷政策的放松，只要金融杠杆放开，市场景气度问题将迎刃而解。有实力一次性付清房款的客户非常有限，而刚需群体购房一般都要依靠银行贷款。因此，对一次性付全款的购房者放开限购，不会对市场有太大的影响。
温江霞还指出，事实上此前的限购政策仅限于五城区的住宅，而商业地产和闽侯板块并不限购，因此即使限购松动，对于房产市场也难以起到很强的刺激作用。
问题4
此刻出手买房是否合适？
对于房地产市场，不少老百姓最关心的可能是：现在该不该出手买房？对这个问题，福州知名房地产专家王剑超分析称，“未来房价怎么走，恐怕一时很难说得清楚，大涨的可能性似乎是比较小了，是不是还会跌，恐怕也不能一概而论。”他还认为，国家房产调控的最终目的是使房价回归到合理的价格，但至于什么样的房价才是合理的价格，每个城市都有不同的标准，所以未来，可能有的房价过高的城市，房价还会回归，但是有一些城市，或许房价还会缓慢上涨，“涨跌不一”恐怕是未来国内房市的一个特征。
另外，房价的合理回归，并不一定就是价格的下跌，个人理解是收入与房价的关系，当收入的增长速度大于房价增长的速度，房价也算是合理的。
对此，温江霞从需求方面进行分析，在她看来，当前房地产市场主要由三种需求构成，投资投机需求、保障性需求和刚性需求，而国家对这三种需求分别采取了三种不同的措施，即打击投资投机需求、满足保障性需求、支持刚性需求，这也就构成了当前房地产市场调控的三大任务。
经过这几年的宏观调控，房价调控已显示出了一定的效果，以福州市场而言，目前各大楼盘都推出较大的优惠、打折等活动，如“存5000抵10万”、“最高优惠30万元”等，这样还真心实惠。而对刚需购房者来说，或许到了“该出手时就出手”的时候了。这不单是指首次购房者，也包括改善性购房者，因为他们都是买来自住的，而不是炒房或者投资。
还有，现在货币金融政策也在逐步放宽。尤其是当前首套房贷利率出现松动，极大程度上降低了购房成本，加上部分开发商采取以价换量的销售模式，给出不少折扣，对自住的刚需置业者来说都是利好。
问题5
市场走势会是怎样？
目前房地产调控已经进入到一个复杂的阶段，各种力量的博弈进入白热化阶段，同时经济增速的放缓也加大了进一步进行房地产调控的难度。那么，今年下半年房价的总体走势会是怎样呢？
有业内人士认为，国内房地产市场政策怎么走，一个重要的方面还得看国内经济形势以及国际经济形势，因为房地产已经成为我国的支柱产业，房地产出问题，可能导致经济全局出问题，所以保持房地产市场平稳还是关键。
温江霞根据数据作出进一步分析，2014年上半年，市区商品住宅价格达到17133元/㎡，环比涨幅达9.7%,市区项目普遍被“高端化”.回顾上半年成交明细不难发现，市区价格的攀升还与高端别墅产品的集中备案有关，如均价在4万元/㎡以上的金辉淮安半岛及万科世玺，以及均价超8万元/㎡的三盛百督府，均对整体商品住宅价格起到拉升作用。下半年，随着市场结构调整的深入，商品住房价格将趋于稳定，甚至回归理性，涨幅或将收窄甚至下行。
而闽侯板块，上半年商品住宅价格同样登上历史峰值，达10174元/㎡，环比上涨3.4%.随着闽侯区域配套的不断完善以及区域价值的日益彰显，部分项目定位也随之拔高，如今年上半年的主力备案成员博仕后官邸、万科又一城及群升江山城等，均价均超过1万元/㎡，加之区域内别墅产品较为充足，对商品住宅价格均起到支撑作用。但受市场转冷的影响，高性价比项目则脱颖而出，成为当下市场宠儿。预计闽侯下半年商品住宅价格不会出现太大的波动，价格整体趋稳。
