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门店员工合影1

作者: 日期:2013-12-16 11:19:23 点击数:

门店员工合影

由于未来税制改革的基本原则是不增加新税,如果要增税必须先减税,因此未来适应供给管理的主要改革思路是降低开发、转让环节税收,提高持有环节税收。具体来讲就是提高持有环节房产税,降低开发转让环节土地增值税。

  之所以要提高持有环节房产税,首先在于合理税制。无论是从房地产税收合理性、税收制度公平性还是地方财政可持续性出发,都有改革的必要。从房地产宏观调控分析,开征房产税将增加持有成本,从而减少持有,有利于扩大二级市场供给。之所以要取消土地增值税,一是由于土地增值税不合理。因为对房地产开发企业既要征收土地增值税,又要征收企业所得税,事实上存在对同一笔所得双重征税。对房地产企业双重征税,虽然有利于增加国家税收,但负面后果也很明显。不是减少开发企业利润,导致房地产供给减少,就是通过转嫁税收助推房地产价格。取消土地增值税,有利于增加房地产开发企业利润,增加房地产供给,或降低房地产成本,降低房地产价格。二是土地增值税也不是国际惯例。从世界各国和地区来看,除台湾地区外,很少有使用土地增值税的国家和地区,而台湾征收土地增值税后就不再征所得税,所以并不存在重复征税。三是土地增值税也不可能长期持续存在。我国房地产企业暴利是在一个特定历史条件下的产物,当房地产价格持续上涨时有暴利,而当房地产价格趋于下跌时,不但没有暴利,连正常利润也不复存在。因此,随着房地产市场变化,以及由此带来的房地产税源变化,以房产税替代土地增值税正当其时。

  由先行先试转为先行立法

  在我国,虽然房产税改革已为大多数人所认可和接受,房产税试点扩围也已不可逆转,但由于缺少统一规范的法律制度,使改革困难重重。上海、重庆试点已近2年,还未有其他城市跟进。这次三中全会明确提出落实税收法定原则,并要求加快房产税立法,从而使房产税立法有理由成为落实税收法定原则的突破口,并使房产税改革路径由先行先试转为先税收立法、再扩围改革。然而,立法同样面临艰难的制度抉择。

  首先,在纳税范围确认上,按增量还是存量征税。现行上海房产税试点是对增量房产征税,存量房产不征税;而重庆房产税除独幢别墅外也是增量房征税。上海和重庆之所以不约而同地选择增量房征税,主要出于征收管理可行性方面的考虑。对增量房产征税体现法律上的既往不咎,先告知再征税原则,更容易让居民接受;对增量房产征税可以按交易价格征收,而交易价格相对简单,具有管理上的可行性。但增量房征税的制度缺陷也很明显,不但制度不合理,而且税收规模偏小,难以发挥房产税调控功能。但从时点上分析,当期增量房随着时间推移都会变成存量房,所以当年征收房产税的增量房在下一年度也可以称为存量房。从长远来讲通过转让交易,存量房绝大部分将会转变成增量房。


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